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物业服务合同（草案）
第一章 总则
第一条 本合同当事人
委托方（甲方）： 济南市高新区雅居园小区业主委员会
通讯地址： 山东省济南市高新区雅居园小区业主委员会
联系电话： 0531-88873636
物业服务企业（乙方）： 山东佳园物业发展有限公司济南分公司
营业执照注册号：
企业资质证书号：
组织机构代码：
法定代表人： 联系电话：
通讯地址：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《济南市物业管理办法》等有关法律、法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就物业服务有关事宜,协商订立本合同。
第二条 物业基本情况
本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下：
名称: 济南市高新区雅居园小区
类型: 住宅、商业、学校等（混合社区）
坐落位置: 济南 市 高新 区 崇华 路（街） 1111 号。
建筑面积： 平方米。
占地面积： 亩。
区域四至：
东至： ；
南至： ；
西至： ；
北至： 。
规划平面图和委托的物业构成明细见附件一、二（以实际验收清单为准）
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章 委托服务事项
第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体结构、小区围栏、楼梯间、走廊通道、门厅等。
第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。
第六条 市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、沟渠、池、井、停车场等。
第七条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所等。
第九条 公共环境卫生，包括公共楼道、通道、电梯间、走廊、小区内道路、公共场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。
第十条 交通与车辆停放秩序的管理，包括停车场管理和车辆进出管理。
第十一条 维护公共秩序、小区安全，包括安全监控、巡视、门岗执勤等，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作。
第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。
第十四条 其他委托事项
第三章 双方权利义务
第十五条 甲方权利义务
1、监督业主和物业使用人遵守业主规约和物业管理制度；
2、审定乙方拟定的物业管理制度、物业管理方案、物业管理服务年度计划、维修养护计划和大中修方案财务预算及决算，监督乙方管理服务方案及制度的执行情况；
3、审批物业维修基金的使用预算，并负责物业共用部分维修、更新、改造的竣工验收；
4、定期听取乙方关于物业服务合同履行情况和物业维修基金的使用情况的报告，并定期向业主公布和向业主大会报告；
5、听取业主、使用人的意见和建议，协调业主、使用人与业主委员会或乙方的关系；
6、根据业主大会的决定代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼；
7、监督检查乙方实施物业服务情况，每半年进行一次考核评定，如果乙方管理不善、造成重大经济损失或管理失误，经业主大会表决，可以终止合同，造成损失的，乙方应承担赔偿责任。
8、协助乙方做好物业管理工作和宣传、文化活动；
9、对乙方违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；
10、筹集和使用专项维修基金，负责本物业管理维修基金归集和续筹；
11、在合同生效之日起二十日内向乙方移交物业管理用房和物业管理相关资料；
12、；对违反物业服务合同约定、逾期不交纳物业服务费的业主或物业使用人，协助乙方督促其交纳。
13、协调、配合乙方共同处理本合同生效前发生的相关遗留问题；
14、有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。。
第十六条 乙方权利义务
1、按照物业服务要求和标准，对物业实施管理和提供专业化服务；
2、根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理方案和制度，但不得损害业主和物业使用人的合法权益，获得不当利益。
3、对违反物业管理法规政策及业主规约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无辜不缴纳相关费用或者拒不改正违章行为的责任人可采取公示、停止服务等正当的、合法的催缴、催改措施；
4、可以选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本物业区域内的全部物业服务委托给第三方；不得将重要专项业务承包给个人，乙方应当将委托事项及受委托企业的信息在物业区域内公示；乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定；乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受委托企业的服务行为承担责任。
5、负责编制房屋及附属设施设备的大中修计划和方案，并经业主大会决定后由乙方组织实施；
6、在物业管理区域内公示本合同约定的收费项目和标准以及向业主提供专项服务的收费项目和标准，依照合同和有关规定向业主和物业使用人收取物业服务费；
7、每半年报告和公示物业服务合同履行情况和物业维修基金使用情况；
8、不得擅自改变物业管理区域内共用部分的用途，不得擅自在物业管理区域内从事物业服务以外的经营活动，不得擅自占用本物业区域内的共用部位、共用设施设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。
确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的，应当按规定办理相关手续，制定施工方案，并经业主代表大会同意。开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状；
9、本合同终止后二十日内，乙方必须向甲方移交物业管理用房和物业相关资料。
10、妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，并为业主的个人资料信息保密。
11、乙方应在本合同订立或变更之日起十五日内，向区县（自治县、市）物业所在地房地产行政主管部门备案并在物业管理区域内公示；
12、有关法律法规规定和当事人约定的其他权利义务。
第四章 物业服务要求和标准
第十七条 乙方须按《济南市物业管理服务收费管理实施办法》济价房字（2004）168号《济南市住宅小区物业管理服务等级标准》中二级服务的标准约定，实现目标管理（详见附件）。如乙方未达到上述二级标准，甲方有权解除合同，如果造成损失，乙方应承担赔偿责任。
第五章 物业服务费用和维修费用
第十八条 物业服务费，包括管理、房屋设备运行、保安、日常维修以及提供物业服务的其他公共性服务收费。
第十九条 本物业区域物业服务收费方式为：
1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：
[多层住宅]： 0.60 元/平方米/月；
[高层住宅]： 1.00 元/平方米/月；
[商业物业]： 2.00 元/平方米/月（包括办公楼、公寓、会所、场地、库房等）
2、物业服务费用标准的调整按下列执行：
按每年济南市政府公布的物价涨跌幅度及相关文件标准调整。
第二十条 业主应当按季度交纳物业服务费，不得拖欠，对无故拖欠物业费的业主，乙方有权采取合法的方式催缴；缴纳服务费后，乙方应当开具票据，并接受业主的质询。乙方不得乱收费，收费要准确有依据。
物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，乙方应当按前款规定向开发建设单位收取物业服务费。
第二十一条 业主或物业使用人申请装饰装修时，乙方应当告知相关的禁止行为和注意事项，与其订立书面的装饰装修服务协议。
如收取装饰装修押金的，未造成共用部位、共用设施设备和承重结构损坏，乙方应当在完工后7日内将押金全额退还。
第二十二条 乙方对业主自有物业提供维修养护或其他特约服务的，按乙方在物业区域内公示的收费标准或按双方的约定收取费用。
业主、物业使用人在符合相关法律规定的前提下，利用住宅物业从事经营活动的，乙方可以按不同情况参照商业物业标准收取相应的物业服务费。
第二十三条 业主应定期按照业主使用水表、电表加楼栋单元公共计量的合理分摊计算交纳水费、电费。 物业区域内，乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。
第六章 共用部位、共用设施收益及分配
第二十四条 由业主经营所有的共用部位、共用设施设备用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，应当在符合有关法律规定并征得相关业主、业主大会的同意后，按照规定办理有关手续，并每半年向业主公布收益情况，接受业主监督，所得收益归业主所有。
第七章 委托服务期限
第二十五条 委托服务期限为 5 年。
自 2008 年 11 月 日起 2013 年 11 月 日止。
第八章 奖惩办法
第二十六条 乙方违反本合同第十六条义务和第四章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权申请物业行政主管部门作出行政处理，或经业主大会通过（经二分之一以上表决权通过）解除合同，造成甲方的经济损失，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十七条 乙方违反本合同第五章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十八条 乙方全部完成合同责任并服务成绩优秀，多数业主反映良好，投票表决后，可以不参加投标而直接续订合同。
第二十九条 任何一方无正当理由提前解除合同的，应向对支付_________元的违约金；由于毁约造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。
第三十条 因违约而需解除本合同的，提出解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知到达对方时即行解除，并在二十日内办理交接。如有异议，可请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。
第九章 附 则
第三十一条 自本合同生效之日起15日内，双方办理完交接验收手续。
第三十二条 本合同一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。
第三十三条 因房屋建筑质量，设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲乙双方向开发商索赔。产生质量事故的直接原因，以法定机构的鉴定为准。
第三十四条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第三十五条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十六条 本合同在履行中如发生争议，双方可以通过协商调解，如果调解不成，向济南市高新区人民法院起诉。
第三十七条 合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满前30日向对方提出书面意见。
第三十八条 本合同自签字之日起生效。
甲方签章： 乙方签章：
代表人：______________ 代表人：__________________
二〇〇八年 月 日
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济南市住宅小区物业管理服务等级二级标准
在上一篇博文中附有，此处不再重复发布。
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